АДВОКАТ

НАТАЛИЯ ДОЦЕНКО-БЕЛОУС

TRANSACTIONAL LAW BOUTIQUE

12 мая 2010 года гостем программы «Бизнес стратегии и право» будет Шалаев Владимир Николаевич

Шалаев Владимир Николаевич - Руководитель крупнейшей в Украине сетевой консалтинговой компании «Увекон», предоставляющей услуги по оценке всех видов имущества и имущественных прав. Председатель Совета Украинского общества оценщиков. Автор и соавтор книг по вопросам оценки.

Опыт работы в оценочной деятельности 18 лет.  Заслуженный эксперт – оценщик Украинского общества оценщиков.

В программе Бизнес стратегии и право у Вас будет возможность ознакомиться с экспертным мнением Владимира Шалаева по следующим вопросам:

  • Текущая ситуация на рынке недвижимости.
  • ЭКСПЕРТНАЯ (НЕЗАВИСИМАЯ) ОЦЕНКА.
  • СОСТОЯНИЕ РЫНКА ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ.
  • Достоверность информационного обеспечения ОЦЕНКИ. Опыт компании «Увекон».
  • Операции на рынке недвижимости - прогнозы и рекомендации

Текущая ситуация на рынке недвижимости.

Сегодняшнее состояние рынка недвижимости можно охарактеризовать рядом общих тенденций, однако следует отметить, что каждый регион отреагировал на кризисную ситуацию «по-своему». Итак, каковы общие характеристики.

Бесспорно, что по всей Украине кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность. Реальная покупательная способность только за І квартал 2009 г. сократилась на 14%.

Повсеместно покупатели ждут обещанного многими аналитическими обзорами «дна», продавцы по той этой же причине реализуют свою недвижимость с большим трудом. Соответственно сроки экспонирования уходят в бесконечность, а риэлтерский бизнес находится в состоянии «вяло текущего процесса». В частности, уровень продаж жилых домов и квартир сократился в 8 раз, превысив ожидаемые темпы падения втрое от прогнозируемых в октябре 2008 года.

Идет накопление отложенного спроса. Как результат, рынок поменял приоритеты - запросы продавца на возможности покупателя.

В залоге у банков находится около 5% жилого фонда Украины. Влияние этого фактора на предложение рынка жилой недвижимости будет ощутимым только в случае, если банки будут реализовывать залоговую недвижимость по проблемным кредитам на открытом рынке.

Риэлторы утверждают, что сейчас на рынке действует две группы активных покупателей.

Во-первых, это покупатели, имевшие валютные накопления и решившие для надежности переложить их в недвижимость. Гривна обесценивается, будущее доллара и евро под вопросом. Люди, которым повезло забрать свои сбережения из банков попросту негде их хранить, поэтому часть из них вкладывается в недвижимость.

Во-вторых, это покупатели, решившие воспользоваться снижением цен и улучшить свои жилищные условия.

Кроме вышеперечисленного следует отметить факт возрождения уже забытой на рынке недвижимости операции обмена.

В целом можно уже говорить о том, что основная часть корректировки непомерно раздутых цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени.

ЭКСПЕРТНАЯ (НЕЗАВИСИМАЯ) ОЦЕНКА.

Экспертная оценка — это сложный аналитический процесс, требующий сочетания обширных знаний оценщика в рыночной экономике, юриспруденции, строительстве и эксплуатации зданий и оборудования; искусства и опыта в использовании информационных баз данных для применения тех или иных методов и процедур оценки; наличия правовой основы для выполнения этих работ; соблюдения норм профессиональной этики.

Всего по состоянию на май 2009 года в Украине насчитывается более 9 тыс. профессиональных оценщиков и 3700 фирм землеоценочной и оценочной деятельности. Как видим, рынок достаточно сегментирован и сделать верный выбор в пользу той или иной оценочной компании не всегда является легким делом.

к выбору фирмы, которой вы решили поручить оценку недвижимого имущества, нужно отнестись очень серьезно. Для начала, заключая договор об оценке, не мешает поинтересоваться, какое эксперт имеет образование, прошел ли он соответствующие курсы и имеет ли сертификат. При этом, если оценщик начнет убеждать вас, что может оценить все что угодно, начиная от антикварного подсвечника и заканчивая металлургическим комбинатом, то вероятнее всего он даже не представляет себе, с чего начинать работу. Но самый большой риск таят в себе обещания выполнить работу за 24 часа. Как утверждает Владимир Шалаев, квартиру площадью в 200 квадратных метров, эксперт может качественно оценить лишь за трое суток. К выбору оценщика нужно подходить внимательно еще и потому, что в Украине пока не страхуют профессиональную ответственность экспертов по оценке. Поэтому если вашу недвижимость оценили в 50 тысяч долларов, продали вы ее за 55 тысяч, а через неделю вам готовы предложить за нее 70 тысяч, то компенсацию за причиненный ущерб вам никто не выплатит.

Кроме того, не следует «покупаться» на обещания провести оценку «подешевле». Если речь идет о работе эксперта, срабатывает закон: «Дешево — не значит качественно», На услуги оценщиков не существует «твердого прейскуранта». Размер вознаграждения зависит от сложности и объема работы. Так, оценка обычной квартиры обойдется вам в среднем в 50-200 долларов, коттеджа или дачи — от 150 до 300. Как правило, оценщики требуют предоплату. Но если вас не устраивает проведенная работа, вам вернут деньги за вычетом накладных расходов. Результат работы оценщика – заключение или сертификат об оценке, объем которого зависит от условий, установленных договором. Но в любом случае этот документ должен включать в себя такие пункты, как основание проведения оценки, сведения об оценщике и объекте, перечень документов, использованных экспертом, полный расчет и итог оценки объекта.

Для того чтобы не ошибиться при выборе оценщика и тем самым застраховать себя от убытков, лучше всего обращаться в крупные фирмы, зарекомендовавшие себя на рынке. Эксперту, который работает на рынке уже долгое время, не выгодно «халтурить». Кроме того, есть специальный Закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», который определяет права и обязанности экспертов, устанавливает критерии качества работ и квалификации оценщиков.

СОСТОЯНИЕ РЫНКА ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ.

В целом, и многие направления бизнеса, рынок оценочных услуг переживает не лучшие времена. Снижение спроса на услуги повлекло за собой фактическое прекращение деятельности множества компаний-оценщиков либо сокращение штатов. Особенно это касается компаний, «львиную долю» в доходах которых занимали гонорары от оценки предметов залога.

Гонорары на наиболее массовые виды услуг также несколько снизились. При этом работать стало сложнее. Собрать информацию на рынке стало проблематичнее - на рынке отсутствуют готовые прогнозные данные, определение прогнозного курса доллара, изменения ВВП, инфляции и т.д. Поэтому такая ситуация требует привлечения профессионалов в области маркетинга и аналитики, финансового моделирования. А это, в свою очередь, существенно увеличивает расходы на выполнение работ по оценке.

На рынке останутся те, кто наиболее профессионален, заработал хорошую репутацию, организован и имеет гибкую стратегию развития.

Достоверность информационного обеспечения. Опыт компании «Увекон».

Качественная оценка не возможна без качественного и всестороннего анализа рынков. Исследованием рынков недвижимости городов Украины занимается Информационно-аналитический центр группы компаний «Увекон». К работе мы привлекаем ведущих специалистов разного профиля: оценщиков, риэлторов, аналитиков, математиков.

Центром проведена значительная работа по исследованию состояния рынка недвижимости Украины в 2007-2008 гг. и прогнозирования развития рынка до 2011 г. Общий объем использованной для статистической обработки выборки составил 2 миллиона 452 тысяч объектов.

Особенность аналитических обзоров Центра заключается в их сугубо прикладном назначении. Например, для банков - с целью корректировки стоимости т.н. «залогового портфеля», а также с целью определения вариантов наиболее эффективного управления залоговым имуществом. Инвестиционные и девелоперские компании в основном являются заказчиками детализированных аналитических исследований определенных сегментов рынка, в том числе прогнозов их развития. На сегодняшний день анализ тенденций развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса –одно из самых популярных направлений аналитических исследований для всех операторов украинского рынка недвижимости. Среди наших заказчиков ряд ведущих коммерческих банков, инвестиционных и  девелоперских компаний.


Операции на рынке недвижимости - прогнозы и рекомендации

Прогнозами о снижении, а чаще об обвале цен на жилую недвижимость в последнее время никого не удивишь. Однако, все зависит от того, в какой денежной единице рассматривать динамику цен. Если в привычном долларовом эквиваленте, то за год цены снижались в среднем до 50%. В гривне за счет колебания курса, безусловно, процент снижения меньше. Однако, несмотря на произошедшее ценовое «отрезвление», жилье в Украине, особенно в Киеве, продолжает оставаться одними из самых дорогих в мире. Несложные расчеты показывают, что для приобретения жилья в Киеве нашим согражданам со стабильным достатком нужно 100 лет. В странах Европы такой индикатор соответствует 20-40 годам…

Кризис - это всегда повод для перемен. Недаром же и само слово "кризис" с греческого переводится как "поворотный пункт". Однако, уже очевидно, что мы к ТАКИМ переменам готовы не были, поэтому доминирующей стала тактика «ожидания».

Безусловно, опасаясь совершить преждевременные шаги, люди выжидают удобных условий покупки, интересных цен. Однако если покупка жилья стала жизненной необходимостью, приступать лучше сейчас. Отсутствие ажиотажа, который был характерен для рынка жилья последних нескольких лет, увеличение времени реализации объектов  до 3-5 месяцев и более, делают участников рынка более адекватными и сговорчивыми, а сложные обмены – более реальными. Если сейчас еще есть время для поиска наиболее удачного варианта по соотношению "цена-качество", то в момент, когда покупательская активность приблизится к докризисному уровню и  цены, возможно, начнут расти даже на неликвидные объекты.

Таким образом, за ситуацией на рынке нужно следить постоянно: удешевление активизирует спрос. Уже сейчас риэлторы отмечают увеличение количества звонков и просмотров. Т.е. если покупатель претендует на максимально выгодную для него ситуацию и занимает выжидательную позицию, то необходимо учитывать и возрастание рисков. Вас могут опередить те, кто согласен на имеющееся предложение.

Продажа. В сложившейся ситуации любые прогнозы дело неблагодарное, но крайне необходимое. Свидетельством того, что «дно» уже в прошлом должно стать увеличение стоимости недвижимости. Причем не по информации в объявлениях, а по факту, по реальным сделкам.  А пока мы наблюдаем лишь результат доверия к таким прогнозам. Фиксируемый некоторыми агентствами рост стоимости предложенной к продаже недвижимости - не что иное, как вера в то, что «дно» кризиса пройдено.

На самом деле, можно говорить, что цены на недвижимость уже перестали снижаться такими галоппирующими темпами. А вот объем предложений все еще продолжает увеличиваться: на украинском рынке недвижимости до настоящего времени не существовало такого «изобилия». Вместе с тем, особого движения на рынке нет - покупатели действительно все еще ждут обещанного аналитическими обзорами «дна».

Однако, ситуация, когда, достигнув ожидаемого «дна» мы резко всплывем вверх - не наша ситуация. Мы там (на «дне») должны полежать, углубиться… Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости, это так называемая стагнация рынка - отсутствие продаж и покупок.

Итак, пожелания покупателям.

Безусловно, опасаясь совершить преждевременные шаги, люди выжидают удобных условий покупки, интересных цен. Однако если покупка жилья стала жизненной необходимостью, приступать лучше сейчас. Отсутствие ажиотажа, который был характерен для рынка жилья последних нескольких лет, увеличение времени реализации объектов  до 3-5 месяцев и более, делают участников рынка более адекватными и сговорчивыми, а сложные обмены – более реальными. Если сейчас еще есть время для поиска наиболее удачного варианта по соотношению "цена-качество", то в момент, когда покупательская активность приблизится к докризисному уровню и  цены, возможно, начнут расти даже на неликвидные объекты.

Таким образом, за ситуацией на рынке нужно следить постоянно: удешевление активизирует спрос. Уже сейчас риэлторы отмечают увеличение количества звонков и просмотров. Т.е. если покупатель претендует на максимально выгодную для него ситуацию и занимает выжидательную позицию, то необходимо учитывать и возрастание рисков. Вас могут опередить те, кто согласен на имеющееся предложение. Как быстро меняется ситуация видно на следующей диаграмме.

Аренда. При стремительном росте цен продаж становится выгоднее арендовать, соответственно  аренда начинает догонять по темпам рынок купли-продажи. На спаде происходят точно такие же процессы, только не вверх, а вниз. То есть аренда тоже падает, но с отставанием. В жилом секторе, как и на рынке купли-продажи, наиболее востребованы квартиры эконом-класса. Сдача в аренду торговых площадей практически заморожена - арендаторы перестали подбирать и осматривать помещения.  На рынке офисных помещений предложение значительно превышает спрос. Это вызвано тем, что большая часть арендаторов - небольшие компании, которые в условиях кризиса испытали на себе наибольшие финансовые трудности и потери. Эти компании в основном и формируют спрос, поскольку возникает необходимость переехать в альтернативный офис с меньшей арендной ставкой.