АДВОКАТ

НАТАЛИЯ ДОЦЕНКО-БЕЛОУС

TRANSACTIONAL LAW BOUTIQUE

О ситуации на первичном рынке недвижимости и о методах, с помощью которых инвесторы, вложившие деньги в «замороженные» объекты, могут отстоять свои права, рассказала адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус

- Какие изменения произошли на первичном рынке недвижимости за последние несколько месяцев?

- Ситуация изменилась мало. Мы продолжаем наблюдать массовое приостановление строительных проектов в сегменте жилищного строительства. Лишь сравнительно небольшая часть «замороженных» проектов доводится до конца. В основном застройщикам удается отыскать средства на завершение строительства и ввод в эксплуатацию объектов с готовностью порядка 90%.

- Поговаривают, что некоторые строительные компании сейчас начинают активно скупать «замороженные» объекты?

- Наибольший интерес вызывают строительные площадки, которые были отведены в свое время под жилищную или комплексную застройку, а не сами объекты. Для поглощения проектов могут использоваться разные методы. Один из них - скупка прав требований инвесторов. Как правило, они приобретаются с дисконтом, размер которого зависит от степени паники среди инвесторов и «качества» самого проекта. Обычно этот способ применяется в случаях, когда речь идет об объектах с нулевой степенью готовности, по которым нет встречных обеспеченных требований. Еще один способ завладеть проектом - скупить права участия в фонде финансирования строительства, стать одним из доверителей ФФС и произвести замену заказчика строительства. Это более экономный способ получения прав на земельный участок в сравнении с процедурой отвода «с нуля». По сути, новый инвестор получает возможность дешево приобрести чистую площадку и перепроектировать ее под свои нужды. Еще один вариант, с помощью которого можно прибрать к рукам незавершенный проект - «сговор» застройщика и стратегического инвестора. При реализации такой схемы, застройщик накапливает «задолженность», размер которой может многократно превышать сумму обязательств перед инвесторами-частными лицами. При этом он предоставляет кредитору в качестве обеспечения объект незавершенного строительства. В итоге кредитор обращает на него взыскание, «незавершенка» выводится из состава имущества застройщика, а инвесторы остаются не с чем. За всеми этими действиями четко просматривается состав уголовного преступления - фиктивное банкротство или доведение предприятия до банкротства. Впрочем, подобные ситуации могут возникать и без сговора застройщика и инвестора. Например, если в качестве кредитора выступает банк, которому объект незавершенного строительства передан в ипотеку, а инвесторы вкладывали деньги путем покупки целевых облигаций, срок погашения которых уже наступил. Банк обращает взыскание на предмет ипотеки, а инвесторы остаются с ничем не обеспеченными ценными бумагами, которые не дают приоритетного права на получение строящейся недвижимости. Ситуация становится патовой, если застройщик объявляет дефолт по облигациям.

- Есть ли у инвесторов шансы избежать подобного развития событий?

- Безусловно. Оптимальный выход для инвесторов - объединиться в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), вложить дополнительные средства, заменить застройщика, передав функции заказчика третьему лицу, и завершить строительство. Сейчас такая практика очень распространена. Только в столице уже было несколько прецедентов создания кооперативов. Яркий пример - строительство жилого комплекса «Три богатыря» по ул. Борщаговской, которое было «заморожено» строительной компанией «Киевреконструкция». Когда начался процесс банкротства компании, инвесторы даже не могли выступить кредиторами, поскольку у них были договорные отношения не с застройщиком, а с управителем ФФС. Тем не менее, инвесторы перешли на систему жилищно-строительного кооператива.

- Какова технология проведения такой процедуры?

- Первый этап заключается в признании судом прав собственности инвесторов на часть объекта незавершенного строительства, т.е. на проинвестированные ими квартиры. Второй шаг - непосредственно создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК), на который в последствии регистрируются права собственности на объект незавершенного строительства. Т.е. фактически ЖСК забирает объект у застройщика и получает возможность замены строительной компании. Далее следует переоформление разрешительных документов и проведение дофинансирования строительства. Каждый из инвесторов вносит определенный пай согласно уставу, утвержденному членами кооператива. В последствии кооператив, как собственник объекта незавершенного строительства, получает права на земельный участок. Причем ЖСК имеет законные основания претендовать на бесплатное получение земельного участка в собственность (статья 41 Земельного кодекса Украины). Принятие такого решения находится в компетенции Киевсовета, либо в плоскости судебного рассмотрения.

- На сколько в итоге могут подорожать квадратные метры?

- Как правило, инвесторам приходится дополнительно внести по $200-500 за квадратный метр. Разумеется, не все готовы вносить эти средства, тем более что возникает немало сопутствующих расходов - на оплату юридических услуг, переоформление и замену документации и т.д. Инвесторы, которые не внесут дополнительный пай, будут оставаться в рамках договорных отношений с застройщиком, который рано или поздно обанкротится или будет ликвидирован. Соответственно, их права на недвижимость становятся нереальными. В последствии, если дом будет достроен, у таких «несговорчивых» инвесторов могут возникнуть сложности с оформлением прав собственности на квартиры, поскольку они не будут являться членами ЖСК. Кооператив даже имеет право продать их квартиры, вернув при этом проинвестированные ими суммы.

- Всегда ли есть смысл начинать процедуру создания ЖСК, когда речь идет о безнадежных долгостроях?

- В принципе, описанный алгоритм применим к любому проекту, если застройщик уже получил разрешение на выполнение строительных работ. Но чем ниже процентная готовность объекта, тем больше дополнительных инвестиций потребуется для его завершения. Если строительство находится на начальном этапе, то инвесторам, по сути, придется оплатить квартиру второй раз. Это экономически нецелесообразно. Если же речь идет о проектах с высокой степенью готовности (свыше 70%), дополнительные расходы имеют смысл. Часто инвесторов объединяет не только желание достроить свои квартиры, но и коммерческий интерес. Строящийся объект - это вертикальная конструкция, которую можно использовать, например, для рекламы, что очень актуально в преддверии выборной кампании. Не стоит забывать и о придомовых участках, площади которых зачастую значительно превышают территорию застройки. В конечном итоге, члены ЖСК могут даже найти инвестора, который не только доведет строительство жилого дома до конца, но и построит на этом участке другие здания.

- Представляют ли такие проекты интерес для стратегических инвесторов?

- Конечно, особенно если площадь фактической застройки гораздо меньше отведенного участка. Ведь зачастую речь идет о «замороженном» строительстве многосекционных объектов на больших площадках. Именно в них заинтересованы инвесторы. Приобрести такие проекты через кооператив можно с минимальными затратами. Тем более, если ЖСК получил земельный участок в бесплатную собственность. Таким образом, создаются предпосылки для того, чтобы новый стратегический инвестор получил участок взамен на обязательство достроить объект и передать квартиры членам кооператива. Такой сценарий является выгодным для каждой из сторон.