АДВОКАТ

НАТАЛИЯ ДОЦЕНКО-БЕЛОУС

TRANSACTIONAL LAW BOUTIQUE

Целевые облигации – хронология государственного преступления против собственности

Целевые облигации – уникальное изобретение, представляющее собой долговую ценную бумагу, приобретение которой дает возможность получить товары/услуги. Рожденные в недрах советской дефицитной экономики, целевые облигации оказались достаточно востребованным инструментом продажи товаров, точнее одного вида товара – жилья  в украинских реалиях.

С  января 2005 года целевые облигации становятся одним из четырех допустимых способов финансирования проектов строительства жилья. Начиная с этого момента, целевые облигации приобретают широкую популярность среди заказчиков строительства, поскольку позволяют не только продать будущую недвижимость, но и вывести полученную от реализации проекта прибыль из-под налогообложения за счет использования институтов совместного инвестирования, а также в случае необходимости - благополучно прекратить отношения с нерадивым инвестором.

Определенные неудобства, связанные с использованием целевых облигаций в строительстве (невозможность изменить сроки размещения/обращения облигаций, противоречие проспекта эмиссии  измененной проектной документации и т.д.) на этапе роста рынка всерьез не воспринимались.

Период 2007-2009 года характеризуется массовыми дефолтами эмитентов облигаций, заложниками которых, в первую очередь, становятся инвесторы-покупатели квартир. Ведь если следовать законодательству и проспекту эмиссии, то инвестор, который не предъявляет к погашению целевые облигации, утрачивает права на истребования товара от эмитента, но при этом сохраняет право на получение номинальной стоимости облигаций денежными средствами. Поскольку в основе механизма заложен принцип выведения суммы прибыли из проекта, соответственно номинальная стоимость облигаций равна разнице между ценой приобретения пакета целевых облигаций и суммы прибыли, выводимой из проекта. Другими словами номинальная стоимость облигаций, на которую в итоге сможет претендовать инвестор равна себестоимости строительства соответствующей единицы площади, а не ранее внесенной инвестором сумме средств.

19 декабря 2008 года Госфинмониторинг определяет целевые облигации как один из наиболее распространенных способов легализации доходов, полученных преступным путем (раздел 2 «Строительные аферы» Приказ Госфинмониторинга N 265)

Невзирая на позицию Госфинмониторинга,а также на возросшее количество пострадавших инвесторов, на явные признаки уклонения заказчиками строительства от уплаты налогов при использовании механизма, целевые облигации сохраняют статус одного из законодательно допустимых способов финансирования проектов строительства жилья

Спустя два года, 08.10.2010 года законодатель попытался  отреагировать на массовые дефолты путем принятия закона N 2601-VI, определяющего порядок  и условия продления срока обращения облигаций. Закон так и остался нереализованным, поскольку на текущий момент отсутствует утвержденный порядок продления сроков обращения целевых облигаций.

С 1 января 2012 года облигационный рынок ожидает очередная порция законодательных изменений, отягощающая права инвесторов и расширяющие возможности эмитента по злоупотреблению, речь идет о законе №3461 от 2 июня 2011 года.

Итак, покупателям строящейся недвижимости через целевые облигации, следует знать и понимать, что с 1 января 2011 года:

- эмиссии целевых облигаций не обеспечиваются строящейся недвижимостью (изменения в ст. 4 закона Украины «Об инвестиционной деятельности»), хотя и сейчас такие облигации не являются обеспеченные недвижимостью, но хотя бы декларативно норма присутствует;

-   целевые облигации можно будет погашать денежными средствами. Таким образом, на законодательном уровне отражено, что при отсутствии у заказчика строительства товара, он может вернуть инвестору номинальную стоимость;

-      эмитентом целевых облигаций может быть лицо, не имеющее права на земельный участок, но получившее в договорном порядке функции заказчика строительства. Соответственно прекращение договора приводит к утрате эмитентом прав  на объект, и как следствие, невозможно погасить облигации путем передачи товара.

Остальные нормы закона, касающиеся ответственности эмитента  в размере 1700 гривен, о формировании в местных бюджетах фондов для возмещения убытков собственникам облигаций, являются  законодательной бутафорией, позволяющей скрыть уголовный потенциал инструмента.

Исследовав и систематизировав массовые обращения пострадавших инвесторов, в том числе вложивших средства в целевые облигации, не сложно прийти к выводу, что приобретения недвижимость на этапе строительства через целевые облигации является зоной 100 % риска инвестора. Действенных механизмов, позволяющих защитить права инвесторов, законодательство не содержит. В большинстве случаев эмитент-застройщик действует в соответствие с законом и проспектом эмиссии, не передавая инвестору проинвестированную квартиру.

Вероятно в действиях законодателя, поощряющих и упрощающих «добровольный отъем» средств у инвесторов, продолжающих вкладывать средства в «жилищные»  ценные бумаги, есть глубокая нравственно-воспитательная логика: «за правовой нигилизм нужно платить»

Не знание закона не освобождает от последствий его применения!