АДВОКАТ

НАТАЛИЯ ДОЦЕНКО-БЕЛОУС

TRANSACTIONAL LAW BOUTIQUE

Важность, особенности и сложности проведения земельной реформы в Украине

29 августа 2011 года состоялся круглый стол "Важность, особенности и сложности проведения земельной реформы в Украине", организованный ИА ЛІГАБізнесІнформ.


Участники мероприятия обсудили вопрос права собственности на землю и суть земельной реформы со стороны Минагрополитики Украины и внесли предложения по земельной реформе со стороны землепользователей. Ведущие специалисты по вопросам землепользования предоставили свои рекомендации СМИ относительно перспектив и возможностей, которые призван внести новый закон "О рынке земель".

Предполагается, что Закон Украины "О рынке земель" будет принят и введен в действие осенью 2011 года, что позволит ввести рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения с 1 января 2012 года.

Среди вопросов, обсужденные на круглом столе, в частности, были следующие:
  • зависимость инвестиционного климата в Украине от активизации земельной реформы;
  • земельная реформа в Украине - прихоть олигархов или возможности для крестьян;
  • особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения;
  • ограничение на размер сельскохозяйственных х участков;
  • последовательность приобретения преимущественных прав на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения;
  • стоимость и нормы налогообложения сельскохозяйственных земель.
ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» на мероприятии представляла адвокатНаталья Доценко-Белоус. В своем выступлении перед участниками мероприятия она остановилась на земельной реформу и некоторых дискуссионных положениях проекта Закона «О рынке земель»

В частности, Наталья отметила, что в контексте проведения земельной реформы прогрессивное значение имеет Закон о государственном земельном кадастре. Некоторые его нормы уже вступили в действие и начали решать многочисленные ключевые проблемы. Например, многие собственники жилых индивидуальных домов на протяжение последних лет не могли отчуждать дома по причине того, что не имели выделенного в натуре придомового земельного участка и присвоенного кадастрового номера. Теперь же процедура получения кадастрового номера по земельным участкам, на которых располагаются жилые индивидуальные дома, значительно упрощается. Вторая норма – это признание участков, на которые еще нет кадастровых номеров и на которые правоустанавливающие документы были получены до 2004 года, когда была введена система получения индивидуального кадастрового номера.
Если говорить о проекте Закона Украины «О рынке земель», то в нем, по словам госпожи Доценко-Белоус, заложен целый ряд прогрессивных норм. В то же время он включает и нормы, перечеркивающие все позитивное, что есть в законопроекте.

Во-первых, законопроект призван гарантировать право собственности на землю. За последние годы появилась серьезная проблема земельного рейдерства. В практике юристов ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» встречались случаи, когда за некой цепочкой юридических действий следовала отмена государственной администрацией своего предыдущего решения о присвоении кадастрового номера земельному участку. Соответственно, арендатор этого участка терял право аренды. Решает ли эту проблему предложенный законопроект? С сожалением вынуждены констатировать, что он не только не предлагает пути разрешения подобных конфликтов, но и, по сути, описывает процедуру аннулирования кадастрового номера, опираясь на которую можно с блеском повторить «схему», с которой уже сталкивались в прошлом.

Во-вторых, известно, что действующее законодательство, в частности Земельный кодекс, запрещает изменение целевого назначения и,целевого использования земельных участков сельскохозяйственного товарного производства и земельных участков, выделенных из пая. Однако практика показывает, что преодолеть этот запрет не представляет труда. Зафиксировано немало случаев, когда на землях сельскохозяйственного назначения строят и промышленные объекты, и складские помещения. На наш взгляд, в обсуждаемом законопроекте должна содержаться норма, запрещающая изменение целевого назначения всех без исключения земель сельхозназначения. Хотелось бы также видеть в документе и запрет на изменение целевого использования земель.

В-третьих, существует проблема ограничения площади земельных участков, допустимого к приобретению. Вводящиеся ограничения касаются почему-то лишь земель сельхозтоварного производства.

Четвертый проблемный момент – это принудительная консолидация земель сельскохозяйственного назначения. Это новая для Украины практика, и ее следует внимательно изучить.

Резюмируя, госпожа Доценко-Белоус сказала: «От проекта Закона «О рынке земель» ждали большего. Как свидетельствует иностранная практика – как российская, так и западная – на рынке должны появиться серьезные финансовые инструменты, а не просто финансовые учреждения второго уровня. Это могут быть опционы, ипотечные облигации, ценные бумаги, позволяющие активизировать обращение земель без фактического перехода прав собственности на землю».

Также, по ее словам, весьма сложно спрогнозировать, как с 1 января 2012 года будет проходить процесс регистрации прав на земельные участки, ввиду того, что соответствующее распоряжение Кабинета Министров уделяет вопросам регистрации прав на земельные участки недостаточно внимания. Также сомнительной выглядит создание рынка земли в условиях отсутствия завершенной инвентаризации всех земельных участков.