АДВОКАТ

НАТАЛИЯ ДОЦЕНКО-БЕЛОУС

TRANSACTIONAL LAW BOUTIQUE

Регистрация прав на земельные участки: законодательство vs практика применения

C 01 января 2013 г. в Украине стартовала регистрационная реформа. 

Суть регистрационной реформы сводится к созданию единой системы регистрации вещных прав на недвижимость и земельные участки, а также их обременений.

 

 


Ключевыми актами законодательства, регламентирующими порядок регистрации вещных прав на земельные участки, являются следующие нормативно-правовые акты:

  •  Закон Украины "О государственном земельном кадастре" от 07 июля 2011 г. № 3613-VI;
  •  Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" от 01 июля 2004 г.  № 1952-IV;
  •  Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" и других законодательных актов Украины" от 06 сентября 2012 г. № 1878-VI;
  •  Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 2011 г. № 703 с дальнейшими изменениями (далее также – "Порядок регистрации").
                      Обращаем Ваше внимание, на ключевые новеллы регистрационной реформы, влияющие на особенности проведения регистрации вещных прав на земельные участки:

1)         Создан и приступил к выполнению своих полномочий - единый орган по регистрации вещных прав на земельные участки и недвижимое имущество, а также их ограничений – Государственная регистрационная служба;

2)         территориальные подразделения Государственного агентства земельных ресурсов утрачивают полномочия в части регистрации вещных прав; их полномочия ограничиваются формированием и регистрацией земельных участков с отражением в Поземельных книгах количественных и качественных характеристик земельных участков;

3)         моментом возникновения (перехода) права собственности на земельные участки является дата регистрации права в Государственном реестре прав (ч. 1 ст. 2 и ч. 2. ст. 3 Закона " О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений") – едином и новом реестре прав на земельные участки и недвижимое имущество, а также их ограничений.

Государственный земельный кадастр является единой геоинформационной системой содержащей информацию технического характера: количественные и качественные характеристики земельных участков. Стоит отметить, что земельный участок должен существовать в Государственном земельном кадастре для того, чтобы в отношении него могло быть зарегистрировано право.

Права, зарегистрированные по старому законодательству, продолжают действовать. Однако для эффективного распоряжения ими, необходимо, чтобы они были зарегистрированы в Реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Процедура регистрации вещных прав на земельные участки

Начиная с 01  января 2013 г. регистрация любых вещных прав на земельные участки осуществляется территориальными подразделениями Государственной регистрационной службы. Это соответствует ч. 5 ст. 3 Закона "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений", предписывающей осуществление регистрации нотариусом лишь в определенных случаях. Этот вывод также прямо указан на официальном Интернет ресурсе Государственной регистрационной службы Украины в справочной информации о процедуре государственной регистрации прав (по состоянию на 18 февраля 2013 г. по Интернет адресу http://www.drsu.gov.ua/show/9843).

Для проведения регистрации права собственности на земельные участки покупателю земельного участка необходимо обратится в территориальное подразделение Государственной регистрационной службы (районное управление) с заявлением и пакетом следующих документов:

  • документ, подтверждающий возникновение, переход и прекращение права собственности (других вещных прав на недвижимое имущество), например договор (п. 27 Порядка регистрации), в частности, договор купли-продажи земельного участка с актом о праве собственности на него;
  •  документ об уплате государственной пошлины, если заявитель от нее не освобожден (п. 10 Порядка регистрации);
  • документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя и/или личность заявителя  (для юридического лица – копия устава, копия паспорта представителя, доверенность).

Документом, удостоверяющим куплю-продажу земельного участка, является оригинал договора его купли-продажи вместе с оригиналом акта о праве собственности на земельный участок. Если купля-продажа осуществлялась до 01 января 2013 г., то на договоре и акте должны быть соответствующие отметки нотариуса о заключении договора.

В случае отсутствия в правоустанавливающем документе о праве на земельный участок кадастрового номера земельного участка, в составе пакета документов, подаваемого в Государственную регистрационную службу на регистрацию права, подается извлечение из Государственного земельного кадастра (п. 33 Порядка регистрации).

Если договор связывает приобретение права с наступлением определенных условий, необходимо предоставить документы, подтверждающие наступление этих условий (п. 30 Порядка регистрации). Если земельный участок пребывает в ипотеке или налоговом залоге, то необходимо также предоставить согласие ипотекодержателя или налогового органа на передачу имущества или другое распоряжение им (п. 31 Порядка регистрации).

В свою очередь,  районное управление Государственной регистрационной службы запрашивает информацию о земельном участке,  вещные права на которые инициируются к регистрации, в  территориальном управлении земельных ресурсов. Данный этап и действие не регламентированы как обязательная процедура взаимодействия территориального управления земельных ресурсов и государственной регистрационной службы. В то же время, именно такое взаимодействие позволяет исключить случаи злоупотреблений и мошенничества со стороны третьих  лиц, которые незаконно будут заявлять права на земельные участки.

Учитывая, что действующим законодательством не урегулирована процедура взаимодействия территориальных управлений Государственного агентства земельных ресурсов и Государственной регистрационной службы,  и понимая возможный вариант блокирование территориальными управлениями Госземагентства процедуры регистрации вещных прав на земельные участки, не исключен и следующий алгоритм действий по регистрации:

(а) покупатель обращается в территориальное управление Госземагентства  в целях отражения информации о новом собственники земельного участка в Государственном земельном кадастре;

(б) территориальное управление Госземагентства, внося данные о новом собственнике земельного участка в Государственный земельный кадастр,  выдает правоприобретателю извлечение;

(в) правоприобретатель обращается в  территориальное управление Государственной регистрационной службы с  заявлением о регистрации вещного права и далее процедура реализуется в соответствие с положениями Постановления КМУ №703.

Альтернативный алгоритм действий по регистрации вещных прав на земельные участки не противоречит действующему законодательству, в то же время, он обременяет правоприобретателя дополнительными действиями по регистрации вещных прав на земельные участки в территориальном управлении Госземагентства.

Проблемы регистрации вещных прав на земельные участки

На данный момент, Государственный реестр прав не наполнен информацией о правах на недвижимое имущество, в частности, о правах собственности на земельные участки. Но при осуществлении регистрации, регистратор обязан проверять сведения о правах на недвижимое имущество из Государственного реестра прав (п. 12 Порядка регистрации).

На практике приходится констатировать негативные проявления, указывающие на наличие политического противостояния между структурами, ранее контролировавшими осуществление регистрации прав собственности, и структурами, которые получили этот контроль в результате регистрационной реформы.

Несмотря на то, что согласно закону государственная регистрация прав является публичной, Государственный реестр прав не является в полной мере публичным источником сведений о правах на недвижимое имущество.

На данный момент не определен порядок передачи информации о правах на землю органами Государственного земельного кадастра органам регистрации прав. В частности, не определена процедура переноса информации о правах на землю из Государственного земельного кадастра и/или Поземельных книг в Реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Предполагается, что Государственный реестр прав должен включать в себя также технические данные из Государственного земельного кадастра. В соответствии со ст. 281 Закона "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений", орган Государственного земельного кадастра предоставляет органу государственной регистрации прав при осуществлении регистрации права на земельный участок следующую информацию: о государственной регистрации участка (дата и орган регистрации участка), кадастровый номер, площадь, местоположение, кадастровый план. Обратите внимание, что информация о зарегистрированных правах и их субъектах при этом не передается.

Наличие данных о правах на земельные участки в Государственном земельном кадастре в рамках земельной реформы является непоследовательным проявлением и иногда приводит к ложным выводам. Хотя формально информация о правах содержится в Государственном земельном кадастре, поскольку:

  • была передана из Государственного реестра земель (в соответствии с Переходными положениями Закона № 1878-VI от 06 сентября 2012 г.) и
  • должна передаваться из Государственного реестра прав (в соответствии со ст. 281 Закона "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений"), эта информация не удостоверяет прав в соответствии с действующим законодательством. Также стоит отметить, что не предусмотрено механизма ее передачи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Хотя информационное взаимодействие между органами государственного земельного кадастра и органами регистрации прав урегулированы законодательно, это не решает проблемы наполнения Государственного реестра прав информацией о правах на недвижимое имущество, зарегистрированных до 01 января 2013 г. Постановлением Кабинета Министров Украины от 22 февраля 2012 г. №118 был, в частности, утвержден Порядок предоставления информации о зарегистрированных земельных участках органу регистрации прав и о зарегистрированных вещных правах на земельные участки органу, который осуществляет ведение государственного земельного кадастра. Совместным приказом Министерства юстиции Украины и Министерства аграрной политики и продовольствия Украины от 03 декабря 2012 №1779/5/748 был утвержден Регламент предоставления информации о зарегистрированных земельных участках органу государственной регистрации прав и про зарегистрированные права на земельные участки органу, который осуществляет ведение Государственного земельного кадастра. Эти Положение и Регламент были приняты в соответствии со ст. 281 Закона "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений" и иллюстрируют вывод о том, что информация о зарегистрированных правах из Государственного земельного кадастра не передается в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и не учитывается.

Выводы

Начиная с 01 января 2013 г. ,территориальные управления Государственного агентства земельных ресурсов утратили полномочия по регистрации вещных прав на земельные участки. Их полномочия ограничены регистрацией и формированием земельных участков. А полномочия по регистрации прав предоставлены регистраторам территориальных управлений Государственной регистрационной службы и нотариусам.

Полномочиями в части регистрации права собственности на земельные участки, которые были приобретены на основании договоров, заключенных до 01 января 2013 г., обладает регистратор территориального управления Государственной регистрационной службы. В свою очередь,  районное управление Государственной регистрационной службы запрашивает информацию о земельном участке,  вещные права на которые инициируются к регистрации, в  территориальном управлении земельных ресурсов. Данный этап и действие не регламентированы как обязательная процедура взаимодействия территориального управления земельных ресурсов и государственной регистрационной службы. Таким образом, на практике заявителю -правоприобретателю придется обеспечить регистрацию факта изменения собственник земельного участка в Государственном земельном кадастр – либо обратившись в теруправление государственной регистрационной службы (как предусмотрено законодательством), либо напрямую в теруправление Госземагентства (вспомогательно, по собственному волеизъявлению).

Однако регистрация прав собственности на земельные участки невозможна до завершения передачи информации о них в Государственный реестр прав. По имеющейся информации, эта передача, в силу различных причин, на данный момент не осуществлена. Порядок этой передачи на данный момент не урегулирован, и в ряде случае блокируется территориальными управлениями Государственного агентства земельных  ресурсов.