ТЕКСТ: КСЕНИЯ БОРОДАЧЕНКО,
Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript
, газета "Бизнес".
Если о деньгах и кирпичах написать на семистах страницах, то получится... один увесистый "кирпич", полезный во всех отношениях
В ОЖИДАНИИ ОТТЕПЕЛИ
Вспоминая высказывание Соломона "все проходит, и это пройдет", понимаем, что сегодняшний застой на рынке недвижимости - явление временное, и рано или поздно строительство "замороженных" проектов (см. БИЗНЕС №5 от 02.02.09 г., стр.86, 87) все-таки "оттает". Но продумать свои действия по выгодному и эффективному финансированию строительства (как жилого, так и нежилого) не рано уже сейчас (см. "Хронология"). В этом может помочь книга "Стратегии финансирования строительства" Натальи Доценко-Белоус, юриста в сфере недвижимости и адвоката юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры" (г.Киев; с 1992 г.).
"Подтверждениями основополагающего значения такой важной цели, как привлечение средств, служат отсутствие у большинства застройщиков собственных средств, сложность получения и дороговизна кредитных ресурсов, а также все более возрастающее количество путей и способов достижения этой цели", - объясняет автор актуальность поднятой темы и предлагает лучше разобраться в этих инструментах и способах их использования. В книге описано все: договорные механизмы, облигации, векселя, закладные, опционы, институты совместного инвестирования, фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, кредитно-депозитные механизмы, жилищно-строительные кооперативы. Вниманию застройщиков и финансовых посредников предлагаются пошаговые алгоритмы действий для каждой из стратегий. Автор пытается предупредить о сопутствующих этому процессу рисках, предоставляя способы их устранения.
СМОТРИМ ШИРЕ
Надо сказать, что "велосипед", т.е. новые финансовые инструменты, никто и не пытался изобретать. Да и зачем, если возможности уже существующих схем и способов финансирования еще недостаточно исследованы. Например, не в полную силу, как считает автор, используются схемы работы через фонды финансирования строительства (ФФС; см. БИЗНЕС №39 от 26.09.05 г., стр.38-40). На самом же деле ФФС, по мнению юриста, это добротный стратегический инструмент, позволяющий заменить застройщика, обеспечить возврат вложенных средств, оптимизировать налогообложение и даже создать "финансовую пирамиду" {именно в этом некоторые строители особо преуспели. - Ред.). Практикующий юрист, конечно же, знает, где таятся скрытые возможности и других финансовых инструментов или их комбинаций. Поэтому книга в этом смысле весьма поучительна.
ХРОНОЛОГИЯ развития финансовых предпочтений застройщиков
До 2004 г.
|
Инвестиционные договоры;
Договоры паевого (долевого)
участия в строительстве
Договоры паевого (долевого)
участия в строительстве
Фонды финансирования строительства
|
2004-2006 гг.
|
Целевые облигации
Аккредитивы
Опционы
|
2006-2008 гг.
|
Дисконтные облигации Кооперативы
Целевые облигации
Векселя
Закладные
Фонды операций с недвижимостью
|
С 2008 г.
|
Договоры комиссии
Договоры купли-продажи
имущественных прав
|
Работу читателя облегчает и то, что для каждого инструмента в "учебнике" предлагается несколько стратегий его использования, в зависимости/от целей и потребностей. Так, поскольку упомянутые выше ФФС считаются инструментом многофункциональным, автор предлагает такие стратегии: для целей налогового планирования, для замены застройщика и получения прав на чужой земельный участок, как способ защиты генерального инвестора от государственного застройщика, как способ создания "финансовой пирамиды", как противовес общественным слушаниям, как способ получения застройщиком вспомогательных помещений жилого комплекса в собственность и т.д. Однако возможности каждой из стратегий не переоцениваются, в книге описываются не только преимущества, но и недостатки ФФС-стратегий.
КАРТЫ В РУКИ
Подробное освещение в книге ФФС-стратегий - только один пример. Подобным образом дело обстоит и с остальными финансовыми инструментами: каждый из них предлагается использовать несколькими способами.
Кстати, еще одна часть работы уже выполнена за потенциального потребителя данной информации: в конце издания размещены образцы договоров, которые придется заключать в случае выбора того или иного инструмента финансирования строительства. Поэтому нельзя не отметить прикладной характер издания.
Не останутся без внимания и те, кто имеет дело с привлечением средств в коттеджное строительство: отдельный раздел полностью посвящен этому вопросу, а образцы необходимых документов также имеются в приложении издания.
Во всяком случае, эффективные способы финансирования строительства, по глубокому убеждению автора, должны соответствовать следующим параметрам:
■ безусловное соответствие законодательству;
■ оптимизация налоговых последствий;
■ отсутствие ограничений в их использовании при привлечении средств;
■ маркетинговая привлекательность;
■ возможность досрочного прекращения проекта.
|