АДВОКАТ

НАТАЛИЯ ДОЦЕНКО-БЕЛОУС

TRANSACTIONAL LAW BOUTIQUE

Ломать – не строить
ТЕКСТ: КСЕНИЯ БОРОДАЧЕНКО, Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript , газета "Бизнес".

Если о деньгах и кирпичах написать на семистах страницах, то получится... один увесистый "кирпич", полезный во всех отношениях

В ОЖИДАНИИ ОТТЕПЕЛИ

Вспоминая высказывание Соломона "все проходит, и это пройдет", по­нимаем, что сегодняшний застой на рынке недвижимости - явление вре­менное, и рано или поздно строитель­ство "замороженных" проектов (см. БИЗНЕС №5 от 02.02.09 г., стр.86, 87) все-таки "оттает". Но продумать свои действия по выгодному и эффектив­ному финансированию строительства (как жилого, так и нежилого) не рано уже сейчас (см. "Хронология"). В этом может помочь книга "Стратегии фи­нансирования строительства" Натальи Доценко-Белоус, юриста в сфере не­движимости и адвоката юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры" (г.Киев; с 1992 г.).

"Подтверждениями основополагаю­щего значения такой важной цели, как привлечение средств, служат отсут­ствие у большинства застройщиков собственных средств, сложность полу­чения и дороговизна кредитных ресур­сов, а также все более возрастающее количество путей и способов дости­жения этой цели", - объясняет автор актуальность поднятой темы и предла­гает лучше разобраться в этих инстру­ментах и способах их использования. В книге описано все: договорные ме­ханизмы, облигации, векселя, заклад­ные, опционы, институты совместного инвестирования, фонды финансирова­ния строительства, фонды операций с недвижимостью, кредитно-депозитные механизмы, жилищно-строительные кооперативы. Вниманию застройщи­ков и финансовых посредников пред­лагаются пошаговые алгоритмы дей­ствий для каждой из стратегий. Автор пытается предупредить о сопутствую­щих этому процессу рисках, предо­ставляя способы их устранения.

СМОТРИМ ШИРЕ

Надо сказать, что "велосипед", т.е. новые финансовые инструменты, ни­кто и не пытался изобретать. Да и за­чем, если возможности уже существую­щих схем и способов финансирования еще недостаточно исследованы. На­пример, не в полную силу, как счита­ет автор, используются схемы работы через фонды финансирования строи­тельства (ФФС; см. БИЗНЕС №39 от 26.09.05 г., стр.38-40). На самом же деле ФФС, по мнению юриста, это добротный стратегический инструмент, позволяющий заменить застройщика, обеспечить возврат вложенных средств, оптимизировать налогообложение и даже создать "финансовую пирамиду" {именно в этом некоторые строители особо преуспели. - Ред.). Практикую­щий юрист, конечно же, знает, где та­ятся скрытые возможности и других финансовых инструментов или их ком­бинаций. Поэтому книга в этом смыс­ле весьма поучительна.

ХРОНОЛОГИЯ развития финансовых предпочтений застройщиков

До 2004 г.

Инвестиционные договоры;

Договоры паевого (долевого)

участия в строительстве

Договоры паевого (долевого)

участия в строительстве

Фонды финансирования строительства

2004-2006 гг.

Целевые облигации

Аккредитивы

Опционы

2006-2008 гг.

Дисконтные облигации Кооперативы

Целевые облигации

Векселя

Закладные

Фонды операций с недвижимостью

С 2008 г.

Договоры комиссии

Договоры купли-продажи

имущественных прав

Работу читателя облегчает и то, что для каждого инструмента в "учебни­ке" предлагается несколько стратегий его использования, в зависимости/от целей и потребностей. Так, посколь­ку упомянутые выше ФФС считаются инструментом многофункциональным, автор предлагает такие стратегии: для целей налогового планирования, для замены застройщика и получения прав на чужой земельный участок, как спо­соб защиты генерального инвестора от государственного застройщика, как способ создания "финансовой пира­миды", как противовес общественным слушаниям, как способ получения за­стройщиком вспомогательных помеще­ний жилого комплекса в собственность и т.д. Однако возможности каждой из стратегий не переоцениваются, в книге описываются не только преимущества, но и недостатки ФФС-стратегий.

КАРТЫ В РУКИ

Подробное освещение в книге ФФС-стратегий - только один пример. Подобным образом дело обстоит и с остальными финансовыми инструмен­тами: каждый из них предлагается ис­пользовать несколькими способами.

Кстати, еще одна часть работы уже выполнена за потенциального потре­бителя данной информации: в конце издания размещены образцы догово­ров, которые придется заключать в случае выбора того или иного инстру­мента финансирования строительства. Поэтому нельзя не отметить приклад­ной характер издания.

Не останутся без внимания и те, кто имеет дело с привлечением средств в коттеджное строительство: отдельный раздел полностью посвящен этому во­просу, а образцы необходимых доку­ментов также имеются в приложении издания.

Во всяком случае, эффективные способы финансирования строитель­ства, по глубокому убеждению автора, должны соответствовать следующим параметрам:

■ безусловное соответствие законода­тельству;

■ оптимизация налоговых послед­ствий;

■ отсутствие ограничений в их исполь­зовании при привлечении средств;

■ маркетинговая привлекательность;

■ возможность досрочного прекра­щения проекта.