Форвардные контракты в строительстве

Форвардные контракты – от хеджирования ценовых рисков к гарантиям выполнения обязательств, раскрытия информации и защиты прав покупателей

 

Введение 10 % сбора с оборота строительных проектов

Кризис оказался наиболее подходящим периодом для законодательных экспериментов в сфере жилищного строительства. К такому выводу приходит адвокат ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Наталия Доценко-Белоус. комментируя последние законодательные изменения.

За первый квартал 2009 года участникам рынка жилищного строительства пришлось освоить законодательные особенности упрощенного разрешительного алгоритма и усовершенствованного финансового механизма, ощутив на себе действие Законов Украины №800 от 25 декабря 2008 года, №692 от 18 декабря 2008 года, №693 от 18 декабря 2008 года.

Но совершенству нет предела, и законодатель на этот раз продолжил усовершенствовать государственного регулирования в строительстве, приняв в первом чтении законопроект №2464 от 12.05.2008 года.

Ожидаемое «усовершенствование» государственного регулирования в сфере строительства, как ни странно, направлено на очередное корректирование финансово-кредитных механизмов. Напомним, что с 12 июня 2009 года, через три месяца после вступления в силу Закона Украины №692 финансово-кредитные механизмы де-факто станут единственно допустимым способом привлечения средств в жилищное строительство для новых проектов, несмотря на декларативно допустимое использование ИСИ и целевых облигаций согласно статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». Такой эффект эксклюзивности ФКМ был достигнут благодаря внедрению обязательной регистрации проектной декларации застройщиками в инспекциях ГАСК до начала привлечения средств в строительство и до получения разрешения на выполнение строительных работ (статья 29 Закона Украины «О планировании и застройке территорий»). В проектной декларации застройщиков обязали указывать управителя ФФС, соответственно если застройщик предполагал привлечь средства через целевые облигации или через ИСИ, то в этом случае он не сможет надлежащим образом оформить проектную декларацию и соответственно не получит разрешение на выполнение строительных работ.

Если Законом №692 законодатель придал ФКМ статус де-факто единственно допустимый способ финансирования строительства (внедрив проектную декларацию), то законопроектом №2464 от 12.05.2008 он предпринял попытку увеличить доходы государственного бюджета за счет застройщиков и ужесточить требования к участникам финансово-кредитных механизмов (далее - ФКМ).

Адвокат Наталия Доценко-Белоус отмечает, что усовершенствованное государственное регулирование будет выглядеть следующим образом:

(а) предлагается ужесточить требования к управителям - банкам. Так для осуществления деятельности по управлению средствами ФФС и ФОН заинтересованным банкам потребуется получить разрешение НБУ. Напомним, что с 12 марта 2009 года были ужесточены требования к финансовым компаниям - управителям ФФС, уставной капитал которых должен быть сформирован денежными средствами в размере не менее 1 млн. евро. Привести свои финансовые показатели к данному требованию, действующие финансовые компании обязали в течение 1 года.

(б) наконец-то законодатель согласился признать в качестве застройщика ФКМ лицо, имеющее права на земельный участок под застройку, а не только функции заказчика строительства.

(в) восстановлено отмененное 12 марта 2009 года ограничение на сумму средств, которая может пребывать в управлении финансовой компании. законопроектом предлагается ограничить сумму средств, которая может пребывать в управлении у управителя ФФС или ФОН, 50 -кратным размером собственного капитала.

(г) страхование за счет застройщиком в ФФС строительно-монтажных работ предложено исключить из числа обязательных видов страхования.

(д) законопроект предписывает остаток привлеченных средств и средств оперативного резерва, который на сегодня финансовыми компаниями формируется в размере 10% от суммы привлеченных средств, возвращать доверителям или возвращать в государственный бюджет. И чем Вам не 10% налог (сбор) с оборота. В действующей редакции Закона «О финансово-кредитных механизмах...» предполагается средства оперативного резерва в ФФС вида А возвращать застройщику (статья 17).

(е) Госфинуслуг наделяется внесудебным правом замены управителя в порядке, установленном КМУ.

Самое курьезное в принятом законопроекте, это то, что он абсолютно не учитывает изменения, внесенные Законом №693 от 18 декабря 2008 года в Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах...», поскольку он был зарегистрирован в ВРУ 12 мая 2008 года.

По мнению адвоката Наталии Доценко-Белоус, совсем скоро череда законодательных тактических действий завершится достижением стратегических целей - получением финансово-кредитными механизмами статуса единственно допустимого способа финансирования жилищного строительства и внедрением 10% отчисления (оперативный резерв ФФС) с проектов жилищного строительства в государственный бюджет (измененная законопроектом статья 16 Закона «О финансово-кредитных механизмах...»). Стоит согласиться, что эта мера в перспективе спровоцирует дефицит предложения на рынке первичного строительства жилья, поскольку в таких условиях многие из застройщиков будут вынуждены уйти с рынка или переориентироваться на строительство коммерческой недвижимости. А дефицит предложения повлечет за собой не удовлетворенный спрос, рост цен и как результат монополизацию данного сегмента рынка.

Адвокат Н. Доценко-Белоус
Автор книги «Стратегии финансирования строительства»